Тугаев Александр Макарович Десятиэтажный жилой дом с объектами соцкультбыта по ул. Строителей в городе Данкове Строительство, недвижимость, архитектура, аренда и предоставление услуг Регион приложения инвестиций: : Липецкая область Характер проекта: Расширение действующего производства Краткое описание: бизнес возможность, модель бизнеса, уникальное торговое предложение: Первый в городе, красивый, современный, десятиэтажный, с лифтами и индивидуальной модульной немецкой газовой котельной на одиннадцатом техническом этаже дом, вид на который будет вызывать восхищение и надежду на процветание. В результате реализации проекта команда получит достаточно финансовых средств в качестве прибыли (после реализации построенного) для удовлетворения сиюминутных потребностей и дальнейшего инвестирования, так как перспектива развития городского микрорайона предполагает строительство еще одного такого же дома, двух двенадцатиэтажных домов и современного дошкольного учреждения типа «ясли-детский сад». В соответствии с заданием на проектирование строительство разбивается на 4 этапа: 1-й этап строительства: - первая половина объектов соцкультбыта; 2-й этап строительства: - 1-й и 2-й подъезды жилого дома; 3-й этап строительства: - вторая половина объектов соцкультбыта; 4-й этап строительства: - 3-й и 4-й подъезды жилого дома. Исходя из технологической целесообразности проверка коммерческого успеха возможна в процессе строительства и сразу после сдачи в эксплуатацию уже первых двух этапов. Миссия, цели проекта: Современный жилой дом с лифтовым хозяйством, индивидуальной газовой котельной, объектами соцкультбыта (магазин промышленных товаров - 408 кв. м, фитнес-клуб – 396 кв.м, информационный центр с книгохранилищем – 109 кв.м, ТСЖ – 112 кв.м, банк – 120 кв.м, магазин продовольственных товаров - 933 кв.м, «помещения для кружковых занятий взрослых» – 515 кв.м) или суперсовременным медицинским диагностическим центром общей площадью около 2500 кв.м. позволит резко снизить социальную напряженность в городе и обеспечит комфортное проживание как самого молодого поколения - молодоженов, так и ветеранов. Учитывая модульность строительства и возможность «мгновенного» перепроектирования возможно обеспечение прекрасным жильем многодетных семей. Кроме того, реализация проекта может позволить создать институт «доходных домов», предусматривающий сдачу квартир в наем тем гражданам, которые не имеют средств для приобретения их в частную собственность. Стратегия проекта: В одном из микрорайонов г. Данкова недалеко от центральной части города на территории 0,37Га, занимаемой ранее производственным предприятием, находящимся в частной собственности, планируется возвести десятиэтажный жилой дом с объектами соцкультбыта (торговый комплекс и бизнес-центр). Тендер на проектирование и производство работ принадлежит ООО «ФАТУМ» (г. Данков), которое будет являться оператором данного проекта. ООО «ФАТУМ» предлагает следующий план застройки: Сохранившиеся на территории производственные здания предлагается полностью демонтировать и на их месте построить: Корпус А. Жилой дом в осях 1-12 с квартирами улучшенной планировки на 80 квартир общей площадью 3887,8 кв.м. На первом и в подвальном этаже будет находиться нежилая площадь под промтоварные магазины и офисные помещения (магазин промышленных товаров - 408 кв. м, фитнес-клуб – 396 кв.м, информационный центр с книгохранилищем – 109 кв.м, ТСЖ – 112 кв.м, банк – 120 кв.м). Корпус Б. Жилой дом в осях 13-24 с квартирами улучшенной планировки на 82 квартиры общей площадью 4035,8 кв.м. На первом и в подвальном этаже будет находиться нежилая площадь под продовольственный магазин и пункты бытового обслуживания. (магазин продовольственных товаров - 933 кв.м, «помещения для кружковых занятий взрослых» – 515 кв.м). Вместо продовольственных и промтоварных магазинов, офисных помещений и пунктов бытового обслуживания рассматривается возможность размещения в подвальной части дома и на первом этаже аудиторий филиала высшего учебного заведения (Альтернативно: суперсовременный медицинский диагностический центр) общей площадью около 2500 кв.м. Перспектива развития городского микрорайона предполагает строительство еще одного такого же дома, двух двенадцатиэтажных домов и современного дошкольного учреждения типа «ясли-детский сад». Риски проекта: На наш взгляд риски существуют всегда, однако данный проект не несет в себе каких то фатальных рисков и будет реализован в обычном безрисковом ключе. Срок окупаемости, лет: 21 месяц Период реализации, лет: 2 года Объем требуемых инвестиций: собственные средства и привлеченные средства, рублей: Себестоимость строительства оценивается в пределах 250 млн. рублей (в ценах 2012г.). Инициаторы проекта вложили в подготовительный этап (проект стадии "П", экспертиза, земля, технические условия, геологические изыскания и др.) около 7 млн. рублей. Предполагается финансирование по целевым Государственным программам (ветхое жилье, жилье военнослужащим и пр.) в размере 50 млн. рублей. О конкретной цифре можно будет размышлять после 70% готовности объекта. Предполагается участие в строительстве физических лиц на основе Договоров долевого участия; но эти инвесторы придут в команду не раньше, чем будет построено по крайней мере три этажа здания. Объем долевого участия оценен в размере 50 млн. рублей. Требуется целевое инвестирование в размере 120 млн. рублей. Предоставление прав инвестору: Инвестор получает юридическое право на приобретение в собственность недвижимости по себестоимости в размере вложенных финансовых средств. Возможны иные варианты по соглашению сторон. Форма сотрудничества: В рамках договорных отношений в соответствии с законодательством РФ. Направление использования инвестиций: Подготовка рабочего проекта. Осуществляется проектной организацией, подготовившей предварительную смету (ООО «СтройПроект-Л», г. Липецк). Этап длится 4 месяца, включая утверждение проекта в архитектурно-планировочном управлении получение всех других необходимых разрешений. Оплата услуг организации распределена следующим образом: в начале проектирования - 25% стоимости этапа, в начале 2-го месяца - 25 % стоимости, в конце этапа - 50% стоимости. Задана линейная амортизация данного нематериального актива с нормой 5%. Инженерное обеспечение в начале строительства. Длительность этапа 6 месяцев. Выплаты распределены следующим образом: В начале 1-го месяца - 12 % стоимости, в начале 3-го месяца - 24 % стоимости, в конце этапа - оставшаяся сумма. Тип актива - предоплаченные расходы, списание стоимости актива задано на единицу продукции - кв.м площади жилых корпусов А и Б. Строительство корпусов А и Б. По каждому корпусу строительные работы разделены на основные этапы: изготовление фундамента; возведение стен; монтажные работы; прокладка коммуникаций; отделочные работы; благоустройство. При этом этапы объединены в головные, которые и назначены активами. Те корпуса, по которым намечена продажа площадей, определены по типу актива как предоплаченные расходы со списанием стоимости на кв. м площади при продаже. Длительности этапов и сроки окончания строительства определены в соответствии с предварительным планом организации строительства, предложенным предполагаемым генеральным подрядчиком на строительные работы. При распределении этапов во времени и построении логических связей между ними учтены также возможности организаций - подрядчиков по выделению людских ресурсов и строительной техники на объекты. Инженерное обеспечение в конце строительства. Длительность этапа - 6 месяцев. График выплат - ежемесячно равными долями. Тип актива - также предоплаченные расходы со списанием на единицу продукции. Для обеспечения списания на себестоимость полной суммы данного актива, списание задано только на тот продукт, продажа которого будет осуществлена в следующем месяце после окончания этапа, после постановки актива на баланс. Благоустройство территории и строительство автостоянки. Этап длительностью 60 дней. Включает озеленение территории, асфальтирование, устройство детской площадки, а также строительство парковочной автостоянки на 50 машиномест. Окончание этапа планируется одновременно с окончанием строительства корпуса Б. Прочие издержки периода строительства. Стоимость этапа составляют различные текущие затраты в период строительства до начала сдачи в эксплуатацию объектов и отнесенные на данный актив. Этап начинается от начала проекта и заканчивается одновременно со сдачей в эксплуатацию корпуса Б. Как и в предыдущих этапах, списание стоимости актива задано только на тот продукт, продажа которого будет осуществлена в следующем месяце после окончания этапа, после постановки актива на баланс. Этапы "Производство". Этапы "Производство" в инвестиционном плане отмечают даты сдачи в эксплуатацию строящихся объектов. Начало продаж продуктов (квартир, офисов, магазинов) возможно только после сдачи в эксплуатацию, и получение денег при их реализации до этого момента возможно только в виде авансовых платежей (в том числе в виде авансовых платежей предполагаемых «долевиков»). Основные экономические показатели: Предполагаемая добавленная стоимость проекта при его завершении может составить до 90% от себестоимости.